“人间天堂之松鹤园”老年社区大型公益项目
可行性研究报告
二〇一三年六月
目 录
第一章 总 论......................................... 1
1.1项目概述...................................... 1
1.2可行性研究编制原则、依据与范围.................. 6
1.3目标客户定位.................................. 8
1.4结论......................................... 9
第二章 项目建设背景及必要性........................ 11
2.1项目建设背景................................. 11
2.2项目建设的必要性............................. 16
第三章 市场前景分析及预测.......................... 19
3.1老年服务市场分析............................. 19
3.2项目市场前景分析............................. 23
第四章 项目区建设条件.............................. 31
4.1项目区概况................................... 31
4.2经济发展条件................................. 31
4.3自然条件..................................... 32
4.4 自然条件对建设项目的影响...................... 34
第五章 建设规划和内容.............................. 35
5.1建设规模..................................... 35
5.2建设内容..................................... 35
第六章 工程方案..................................... 37
6.1项目设计..................................... 37
6.2老年养生养老专属社区建筑设计方案............... 38
6.3电力设计方案................................. 47
6.4电信设计方案................................. 48
6.5给排水设计方案............................... 49
6.6采暖、通风与空气调节设计方案.................. 49
6.7防雷及接地................................... 49
第七章 老年养生养老专属社区管理模式................ 51
7.1候鸟式养老模式............................... 51
7.2候鸟式养老的服务核心.......................... 51
7.3候鸟式养老的运作模式.......................... 52
7.4候鸟式养老的宗旨............................. 53
7.5老年养生养老专属社区管理模式.................. 53
7.6老年养生养老专属社区服务方式.................. 54
第八章 养生专属社区管理方案........................ 57
8.1方案原则依据................................. 57
8.2老人居室..................................... 57
8.3公共区域..................................... 57
8.4服务膳食..................................... 58
8.5护理........................................ 58
8.6康 复....................................... 59
8.7心理疗法..................................... 59
8.8临终关怀..................................... 60
第九章 环境保护..................................... 61
9.1依据及标准................................... 61
9.2建设施工期污染因素及防治措施.................. 61
9.3装修期间污染因素及防治措施.................... 66
9.4营运期污染因素及防治措施...................... 67
9.5结 论....................................... 68
第十章 节能、节水措施.............................. 69
10.1设计原则.................................... 69
10.2设计依据.................................... 69
10.3节能措施.................................... 70
10.4节水措施.................................... 73
第十一章 安全卫生................................... 75
11.1执行的设计依据与标准规范..................... 75
11.2职业安全卫生现状............................ 75
11.3卫生要求.................................... 75
11.4危害因素分析及控制措施....................... 77
11.5预期效果及评价.............................. 78
11.6消防....................................... 79
第十二章 组织机构与人力资源配置.................... 82
12.1组织机构.................................... 82
12.2运营组织安排................................ 82
12.3劳动定员与人员培训.......................... 82
第十三章 项目实施及招标方案........................ 84
13.1项目组织.................................... 84
13.2项目实施计划................................ 85
13.3建设工期及项目实施进度表..................... 85
13.4项目招标方案................................ 87
第十四章 投资估算与资金筹措........................ 91
14.1投资估算.................................... 91
14.2资金筹措方式与来源.......................... 92
第十五章 财务评价................................... 94
15.1财务评价基础数据选取......................... 94
15.2营业收入估算和成本费用分析................... 94
15.3经济效益分析和评价.......................... 95
15.4盈亏平衡分析................................ 96
15.5敏感性分析.................................. 97
15.6财务评价结论................................ 97
15.7风险分析.................................... 98
第十六章 社会效益评价............................. 100
16.1项目对社会的影响分析........................ 100
16.2项目与所在地互适性分析...................... 101
16.3社会评价结论............................... 102
第十七章 报告结论.................................. 103
17.1结论...................................... 103
17.2建 议..................................... 103
项目规划用地面积2000亩,项目所在地的沙矿产业发达,形成了独具特色的大沙坑。本项目充分利用这种地形地物,建设具有鲜明特色的养老产业项目,本项目占有砂坑沙坑南北大约1000米,东西大约2000米。
<!--[if !supportLists]-->l <!--[endif]-->建筑群外围,包括坑体以防风绿化为主,农业项目为辅,占地600亩。建筑群内部,以常绿植物为主,适度开发绿色农业项目,蔬菜种植区200亩。
<!--[if !supportLists]-->l <!--[endif]-->整个社区,采用透明薄膜覆盖,结合砂矿地形,人工改变社区气候,将建成覆盖面积世界第一的超级薄膜保温大棚。大棚覆盖面积500亩。
<!--[if !supportLists]-->l <!--[endif]-->在北方地区,人工建造“四季常绿、三季有果”的温控居住区,容积达到300万立方米,世界第一。
<!--[if !supportLists]-->l <!--[endif]-->建设石家庄市规模较大,集居住、休闲、医疗、保健、娱乐等功能为一体的综合性老年专属社区。
<!--[if !supportLists]-->l <!--[endif]-->建设优质服务、争创一流的老年服务机构;达到环境园林化、服务宾馆化、生活家庭化、护待亲情化的国际标准。
<!--[if !supportLists]-->l <!--[endif]-->高品质的医疗保健和国际标准专业护理对接,倡导并实际践行“品质退休生活”的服务理念。
(2)项目充分合理利用本地的经济,地理环境和土地资源,合理开发利用土地,发挥城市综合功能,合理使用资金,提高投资效益。随着居民收入水平的不断提高,居民的生活状况随之不断改善,逐步向消费需求多元化,消费需结构合理化发展。在追求物质生活质量的同时,追求充实的精神生活成为必然。
(3)该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色,力求整体协调,统一和谐。总体布局充分考虑经济,人文及生态环境,利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排,建设环境幽雅,功能实用,档次较高的老年公寓。
(5)项目总体布局本着合理分区,生活方便的原则进行设计。项目建筑及配套设备功能本着满足老年人居住要求及生理需要的原则,项目严格按照国家环境保护及劳工保护的有关法律规定,注重环境保护和劳动安全卫生。
其一,本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。这类顾客较高的文化素质,决定了他们对于老年生活有着较高的追求,他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障,更希望晚年生活能够丰富多彩,满足其物质和精神的双重要求。同时,这类顾客本身经济基础丰厚,可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支,一般不需要子女的经济支持,故他们在购买上具有更大的自主决定权。
其二,经济收入、文化素质较高的中年子女。这类人群一般工作较为忙碌,缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间,但他们非常孝敬父母,关心父母的老年生活于身心健康,希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力,又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。
其三,有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。这类老人也许收入并不丰厚,但他们对于养老生活有着自己的追求,“人间天堂之松鹤园”老年社区开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。